沧州市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)2010年6月

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1第一章 总则

第一章 总则

第1.01条 为加强规划管理确保规划?#34892;?#23454;施根据中华人民共和国城乡规划法沧州市城市总体规划以及相关的法律法规规范等结合我市实际制定本规定

第1.02条 本规定适用于本市城市总体规划确定的主城区范围内的城乡规划设计和管理活动

第1.03条 本规定未包括的内容按有关法律法规规?#24405;?#26377;关技术规范执行

2第二章 建设用地分类适建范围

第二章 建设用地分类适建范围

第2.01条 在规划管理中对用地性质的确定应依据控制性详细规划

第2.02条 建设用地按主要用途和功能依据城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)进行管理

第2.03条 各类建设用地的划分使用可遵循土地兼容性原则

3第三章 建设用地容积率控制

第三章 建设用地容积率控制

第3.01条 容积率指建设用地内地上总建筑面积与建设用地面积的比值

第3.02条 居住用地容积?#20351;?#23450;上限指标多层不大于 1.5中高层不大于2.0高层不大于2.5混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限值特殊情况容积率超过2.5的报市城乡规划建设管理委员会批准

第3.03条 商业用地容积?#20351;?#23450;指导指标 原则上不大于4.0特殊情况容积率超过4.0的报市城乡规划建设管理委员会批准

第3.04条 超高层建筑容积率指标根据具体情况另行确定

4第四章 建筑间距及退界控制

第四章 建筑间距及退界控制

第4.01条 住宅建筑间距应?#26376;?#36275;日照要求为基础综合考虑采光通风消防防灾管线埋设视觉卫生和城市设计等要求确定

第4.02条 住宅建筑间距按日照标准控制?#20445;?#39035;满足下列要求

1依据沧州市城乡规划局日照分析技术规定?#26041;?#34892;日照分析日照标?#21152;?#28385;足大寒日日照不低于2小?#20445;?#26087;区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降?#20572;?#20294;不宜低于大寒日日照1小时的标准

2住宅建筑正面间距在满足日照分析标准的前提下考虑视觉卫生因素最小正向间距不宜小于20?#20303;?/p>

3中高层居住建筑平行布置?#20445;?#26368;小正面间距按表一执行

表一

4多层住宅侧面间距不宜小于6m高层与各种层数住宅侧面间距不宜小于13m多层中高层和高层住宅与侧面?#20889;?#30340;各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素侧面间距不宜小于20?#20303;?/p>

第4.03条 非住宅建筑最小间距应满足消防防灾管线埋设空间环境和城市设计等要求确定

第4.04条 住宅建筑与非住宅建筑间距应满足下列要求

1被遮挡建筑为住宅建筑按住宅建筑间距规定执行

2被遮挡建筑为非居住建筑按非住宅建筑最小间距规定执行同时要考虑视觉卫生因素

第4.05条 特殊建筑的间距应符合下列规定

托儿所幼儿园的生活用房应保证冬至?#31456;?#31383;日照的?#34892;?#26102;间不少于3小?#20445;?#22823;学含中专及职高等 中小学教学楼南向教室和医院疗养院半数以上病房疗养室冬至日日照不低于2小时须满足日照要求的建筑当下部作为商店管理办公停车架空层等功能使用?#20445;?#20854;受影面可包括下部高度新建建筑与上述建筑之间的最小间距不得低于住宅建筑的最小间距

第4.06条 建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素

第4.07条 建筑退让地界的距离应符合下列规定要求

1多层中高层和高层建筑正向退让地界的距离不小于日照间距标准的1/2且不小于10?#20303;?/p>

2多层建筑山墙退地界不得小于3米中高层和高层建筑山墙退地界不小于9?#20303;?#23621;室侧面开窗?#20445;?#23665;墙退地界不得小于10?#20303;?/p>

第4.08条 因周边现状建筑自身退地界不足的新规划的相邻建筑在满足日照消防退地界等相关要求的前提下与该建筑之间的最小间距不足?#20445;?#26681;据实际情况确定

5第五章 建筑退线控制

第五章 建筑退线控制

第5.01条 旧城区道路红线宽度大于等于35米的道路?#35762;?#24314;筑退让道路红线不少于15米道路红线宽度小于35米的道路?#35762;?#24314;筑退让道路红线不少于10?#20303;?/p>

第5.02条 新城区道路红线宽度大于等于35米的道路?#35762;?#24314;筑退让道路红线不少于20米道路红线宽度小于35米的道路?#35762;?#24314;筑退让道路红线不少于10?#20303;?/p>

第5.03条 地下建筑退让道路红线距离不少于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部距离)的0.7倍,且最小不得小于5 ?#20303;?/p>

第5.04条 道?#38750;?#26753;道?#26041;?#21449;口周围或特殊地段(包括大型商业建筑城市步行街商业街特色街等城市重要节点城市主要出市口)的建设项目退让道路红线的距离须结合规划设计方案由城乡规划行政主管部门组织论证提出具体意见报市城乡规划建设管理委员会研究确定

第5.05条 沿街围墙退道路红线应不小于5米建筑外设下沉式广场等设施退道路红线不宜小于10?#20303;?/p>

第5.06条 沿城市绿地?#35762;?#26032;建建筑物后退绿线的距离多层不小于5米高层不小于10?#20303;?/p>

第5.07条 沿河道规划蓝线?#35762;?#26032;建建筑物其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外多层不小于5米高层不小于10?#20303;?/p>

6第六章 建筑物的高度和景观控制

第六章 建筑物的高度和景观控制

第6.01条 建筑物的高度及建筑景观应符合本章的规定并同时符合日照建筑间距消防等方面的要求

第6.02条 不?#24066;?#24314;设顶层退台的住宅新建多层住宅宜采用坡顶屋面

第6.03条 飞机场气象台电台和其他无线电通讯设施建设须经城乡规划行政主管部门批准在以上有净空高度限制的设施周围及其技术影响范围内的新建改建扩建建筑物其控制高度应符合有关净空高度的要求

第6.04条 在文物保护单位周围的建设控制地带内新建 改建建筑物其控制高度应符合文物保护的有关规定的要求

第6.05条 在重要国?#19968;?#20851;涉密机关军事禁区和军事管理区等机关单位和涉及国家安全的重要设施周边进行建设的应当符合有关规定要求

第6.06条 城市道路?#35762;?#30340;建筑高度应符合总体城市设计抗震防灾等相关规划对建筑高度的要求

沿城市东西向主干道布置的住宅楼其高度不宜超过50米(16层) 面宽不宜超过60?#20303;?/span>

第6.06条 城市道路?#35762;?#30340;建筑形式应当符合下列要求

(一)建筑群体要形成活泼有变化的天际线协调而丰富的?#20540;?#31435;面结合建筑功能交通绿化等需要灵活布置以利变化?#20540;?#31354;间丰富城市景观

(二)沿城市主次干道不得设置垃圾转运站箱式变压器锅炉房烟囱等有碍市容景观的附属设施

(三)沿街建筑立面原则上不设置空调室外机确需设置的应当结合建筑立面统一隐?#26410;?#29702;屋顶设置水箱太阳能热水器机房冷却塔必须进行建筑形式处理不得直接外露并与建筑立面相协调

(四)新建建筑物应充分考虑广告标牌设置的位置形式夜景灯光照明等并应在设计方案图纸中准确标识建筑物竣工后不得增设在已有建筑物设置广告的不得破坏原有建筑造?#20572;?#19981;得产生视觉污染

第6.07条 修建围墙应当符合以下规定

(一)影剧院体育设施?#38469;?#39302;宾馆饭店等对社会公众开放的公共建筑临街原则上不得修建围墙应以花台绿化带等建筑小品作为隔离带或隔离墙确需修建围墙的应设计成透空?#20572;?#39640;度不得超过 1.6 ?#20303;?/p>

(二)医院大中专院校?#34892;?#23398;幼儿园托儿所居住区以及风景区等需修建围墙的应当设计成透空?#20572;?#39640;度不得超过 1.6 ?#20303;?/p>

(三)仓库电厂水厂部队营房宗教场所以及畜禽饲养场等有特殊要求的可以修建封闭式围墙但应退出人行便道并进行美化处理原则上高度不得超过 2.2 ?#20303;?/p>

(四)建设工地可以利用原有围墙作为临时围墙也可以设置围墙或者围挡但应退出人行便道并进行美化处理在使用期结束时应无偿拆除

第6.08条 住宅建筑景观应当符合以下规定

(一)新建住宅建筑应当成片规划形成居住小区或者居住组团避免零星插建

(二)同一住宅建筑群体的风格造型色彩应当协调统一在此基础上从造型色彩细部小品等方面谋求单幢住宅建筑的标识性

第6.09条 沿街建筑室外装修应当符合以下规定

(一)造型尺度色彩材料符合城市街景要求

(二)不得增设突出建筑红线的立柱台?#20303;?/p>

(三)高层建筑消防登高面上不?#31859;?#24748;挑装修

(四)不得增加使用面积屋顶装修不得违反有关间距景观的规定

7第七章 城市绿地控制

第七章 城市绿地控制

第7.01条 城市绿地的设置应符?#19979;?#22320;?#20302;?#35268;划各项指标应符合国家相关规范同时按照本规定执行

第7.02条 建设用地内的绿地应采用集中与分散相结合的方?#35762;?#32622;并应注意保留和利用用地内已有的树木和绿地古树名木应就地保护避免异地移栽对新建改建扩建的建设工程影响古树名木生长的建设单位必须提出避让和保护措施古树名?#23616;?#36793;宜留出半径20米以上的保护绿地

第7.03条 建设项目实施绿地率指标控制各类用地绿地率指标居住行政办公文化娱乐教育科研用地不宜低于35商业金融市场用地不宜低于25%?#36824;?#19994;用地不大于20%各类用地公共绿地指标居住用地根据居住人口规模分别达到组团级(1000-3000人)不少于0.5平方米/人小区级(3000-15000人)不少于1平方米/人居住区级(30000-50000人)不少于1.5平方米/人公共绿地?#25628;?#22478;市道路布置体育医疗卫生和教育科研用地中公共绿地指标应符合有关专业规定

第7.04条 产生有害气体及污染的工厂或需要有安全防护距离的工厂应建立卫生防护?#25191;?#19988;宽度不宜小于50?#20303;?#22478;市垃圾处理污水处理厂与城市规划居住公共设施保持一定的卫生防护距离还应在厂区外围设置一定宽度(不小于10米)的防护绿带城市水厂周边卫生防护?#25191;?#19981;小于10?#20303;?/p>

第7.05条 道路绿化应满足停车视距要求不得妨碍交通安全不得影响道?#26041;?#36890;功能道路绿化率和绿化带设计应符合城市道路绿化规划与设计规范

第7.06条 绿化应当以乔木为主落叶树与常绿树?#25191;?#37197;适当配置灌木观赏花草鼓励垂直屋顶平台等绿化形式非土质平面上的覆土厚度大于1.5米的可计入绿地率

第7.07条 计算绿地率的绿地面积包括建设用地内的集?#26032;?#22320;面积和房前屋后街坊道路?#35762;?#20197;及规定的建筑间距内的零星绿地面积

8第八章 停车场配建控制

第八章 停车场配建控制

第8.01条 本章所称的建筑物配建停车设施是指提供给机动车非机动车停放的专用场所

第8.02条 新建建筑物应按表一规定的标准设置停车泊位扩建改建部分的建筑其改扩建部分按表二所列要求配建停车泊位原建筑配建不足的应在改扩建的同时补建

表二 沧州市建筑物停车场配建指标值

第8.03条 建筑物配建停车设施与其机动车出入口主体建筑主要人流出入口及基地内部道?#20998;?#38388;应当保证有合理顺畅的交通联系机动车出入口不宜直接与城市主干道连接其与城市主要道?#26041;?#21449;口的距离应大于80?#20303;?/p>

第8.04条 建筑物配建的停车设施可采用地下车库立体停车楼(库) 地面停车等多?#20013;?#24335;严禁占用绿地和道路设置停车泊位地面停车泊位数一般不应超过总泊位数的20%并设置专用停车场和通道不应在建筑物间随意设置和占用小区出入口通道设置停车位

第8.05条 建筑物配建停车车位指标机动车以小型汽车为计算单位每一个地面小型汽车停车位按25平方米计算每一个地下小型汽车停车位按35平方米非机动车以自行车为计算单位每一个自行车停车位按1.5平方米计算核算车位?#20445;?#23433;排的其他车型机动车非机动车车位可按表三所列的换算值折合成小型汽车的车位或者自行车的车位进行计算

表三 其他车型折合成小型车的车位或者自行车的车位换算值

第8.06条 综合性建筑物配建停车位总数按各类性质及其规模分别计算后累计群体布置的建筑物在符合规定的配建停车设施总指标的条件下可以统一安排协调布置按配建指标计算出的车位数尾数不足1个的按1个计算

第8.07条 在用地范围内应按表四规定的标准配?#31859;?#21368;车出租车和无障碍车位

表四 装卸出租车与无障碍车位设置标准

第8.08条 宾馆饭店应在用地的地面部分或者规定的空地上按每50个客房配置1个大客车停车位每设置1个大客车停车位可按附表三所列的标?#25216;?#35774;2.5个小车停车位

9第九章 市政公用设施控制

第九章 市政公用设施控制

第9.01条 城市的各类管线应根据不同管材的特性和设置要求综合布置各类管线相互间的水平与垂?#26412;?#36317;各种管线与建筑物及构筑物之间的最小水平间距按城市工程管线综合规划规范GB50289-98城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002年版)的要求控制

第9.02条 进行城市道路建设必须与需要敷设架设或进行加固的地下地上管线相结合按照先地下后地上先深埋后浅埋的原则组织施工

第9.03条 在城市重要地段主要道路以及居住区内的各种工程管线一般应埋入地下对现有架空线应根据规划逐步改为地下敷设

第9.04条 各类管线之间应根据实际情况合理避让其基本原则是临时管线让永久管线小管线让大管线压力管线?#31859;?#27969;管线拟建管线让已建管线可弯曲管线让不易弯曲管线技术要求低的管线让技术要求高的管线

第9.05条 城市道路管线工程应遵循以下原则

(一)在城市主次干道支路红线范围以内敷设管线要与规划道?#20998;行?#32447;平行一般不应超出道路红线

(二)临街建筑物的管线小区内部线单位专用线等及其附属设施均不得侵入城市道路红线以内

(三)分支管线在进入道路红线以内?#20445;?#24517;须垂直于道?#20998;行?#32447;与主干管连接

(四)低压?#35745;?#28909;力二次线低压供电线路不得横穿城市主次干道

(五)管线穿越桥涵?#20445;?#24212;确保桥涵安全维修方便不得影响桥涵泄洪和市容观瞻新建桥涵应根据道路管线工程规划预留管线通过的位置

第9.06条 下列地段的管线宜采用综合管沟敷设

(一)交通运输繁忙管线复杂管线安排有困难的快速路主干路以及地下铁道立体交叉口等大规模工程

(二)重要城市广场及道?#26041;?#21449;口

(三)道路与铁路河流的交叉处

(四)不?#24066;?#38543;时挖掘路面的?#33539;Ρ?/p>

(五)开挖后难以修复的路面以及某些特殊建筑物下正常状态下的电信电缆电力电缆给水管热力管排水管可进入综合管沟

第9.07条 地上管线敷设应符合下列要求(一)同一通道内的地上管线应尽?#32771;?#20013;布置在同一管架或走廊内

(二)不布置在地下管线埋设的范围内

(三)不影响交通运输消防检修人行以及建筑物的自然采光和通风

(四)可燃性气体管道内不得在存放易燃易爆物品的堆放或仓库区内敷设

(五)架空电力线严禁跨越易燃易爆的危险场所不跨越屋顶为易燃材料的建筑物并尽量避免跨越其他建筑物

第9.08条 地下管线检查井的位置不得妨碍相邻管线通过和影响附近建(构)筑物的使用功能和安全在人行道下设置的管线沟道顶板装饰应与人行道铺砌统一其顶面标高应与人行道设计标高一致各种检查井等附属设施其顶面标高应与地面设计标高一致并与道路衔接平?#24120;?#19982;路面高差不得超过20毫?#20303;?#26032;设置的各?#20540;?#21147;变压器通信交接箱?#35745;?#35843;压器(箱)等设施不?#24066;?#21344;用现有城市道路人行道

第9.10条 规划城市主次干道应布置供公共交通车辆使用的停车港同侧停车港的间距宜为400米--500米港湾式停车港直线长度不应小于25米宽度不宜小于3.5米划线式停车港直线长度不应小于15米宽度不宜小于3.5?#20303;?/span>

第9.11条 新建改建扩建有较大客运车流需求的大型公共建筑应在其建设用地范围内设置专用的小型客车候客车道每个候客车道宽度不应小于3米每条车道长度不宜小于30?#20303;?/p>

第9.12条 规划4车道以上的城市道路路面交叉口的进出口双向均应设置展宽段展宽段的长度?#26376;?#32536;石半径的端点起为50-80米展宽段的宽度不应小于3.5?#20303;?/p>

第9.13条 建设用地内的道路与城市道?#26041;?#34892;衔接?#20445;?#20854;变坡点必须设在建设用地的道路红线之内

第9.14条 新建城市道路应当按照方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范 (JGJ50)设计和建设方便残疾人通行的无障碍坡道及其标?#23613;?/p>

10第十章 建筑项目规划核实

第十章 建筑项目规划核实

第10.01条 建设单位应按照已批准的修建性详细规划进行建设市城乡规划行政主管部门对建设工程是否符合已批准的修建性详细规划或总平面图予以核实未经核实或经核实不符合已批准的修建性详细规划的建设单位不?#31859;?#32455;竣工验收

第10.02条 规划验收依据中华人民共和国城乡规划法及相关法律法规规章规划条件已批准的修建性详细规划建设工程规划许可证及其附图

第10.03条 容积率的规划核实建筑的平面尺寸高度层数符合规划许可要求单体建筑竣工面积(计入容积率的面积)超出规划许可面积(计入容积率的面积)的比例小于等于1%的可办理规划核实单体建筑竣工面积(计入容积率的面积)超出规划许可面积(计入容积率的面积)的比例大于1%的应依法处理后方可办理规划核实

第10.05条 绿地率的规划核实绿地率符合规划条件建设工程规划许可证及其附图的可办理规划核实不符合规划条件建设工程规划许可证及其附图但经整改后误差值小于等于3%的可办理规划核实经整改后误差值大于3%的应依法处理后办理规划核实

11第十一章 附则

第十一章 附则

第11.01条 本规定施行前已取得建设项目选址意见书并经核定规划条件或已取得建设用地规划许可证的建筑工程可按原有关规定执行已批准的方案若需调整必须符合相关程序的要求

第11.02条 本规定由沧州市城乡规划?#25351;?#36131;解释

第11.03条 本规定自发布之日起施行

 附录一术语名词解释

附录一术语名词解释

1建设用地面积规划征地范围内除城市道路河道电力走?#21462;?#32511;化隔离带等城市规划控制用地外的实际用地面积

2道路规划红线一般称道路红线指城市道路用地规划控制线

3蓝线城市规划确定的江河湖库渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线

4绿线城市各类绿地范围的控制线

5紫线核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线

6黄线对城市发展布局有影响的城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线

7容积率建设用地内地上总建筑面积与建设用地面积的比值

8建筑密度建筑物底层占地面积与建设用地面积的比率

9绿地率建设用地内各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率

10低层建筑高度小于或等于10米的建筑低层住宅建筑为一层至三层

11多层建筑高度大于10米小于或等于24米的建筑多层住宅建筑为四层至六层

12中高层住宅建筑层数为7层至9层的住宅建筑

13高层建筑高度大于24米高层住宅建筑层数等于或大于10层

14办公建筑非单元式小空间划分按层设置卫生设备的办公建筑

15写字楼(商业公寓)单元式小空间划分并在单元式办公室的基础上设置卧室会客室厨房及厕所?#30830;?#38388;的经营性办公建筑用地性质为(商业)公共设施用地具有出租使用和相应物业管理特点的商业建筑

16商业建筑综合百货商店商场经营各类商品的专业零售和批发商店以及饮?#36710;确?#21153;业的建筑

17裙房与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑

18平行布置包括南北向和东西向平行布置

19垂直布置包括南北向和东西向垂直布置

20板式建筑建筑平面外廓基本成矩形其长边与短边之比大于或等于2的建筑并且短边长度小于或等于16?#20303;?/p>

 附录二计算规则

附录二计算规则

1建筑占地面积及建筑面积计算参照建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 50353-2005)计算

2建设用地面积计算指能直接用于或附属于该建设项目的用地面积不包括城市红线蓝线绿线等控制线内的城市公共用地面积

3建筑容积率计算在计算容积?#36866;保?#22320;下室的建筑面积不计控制指标顶板面高出室外地面1.5米以上的建筑其面积计入地上建筑面积住宅建筑标准层层高不超过3.3米办公建筑标准层层高不超过5米商业建筑标准层层高不超过6米建筑物层高超出标准层高规定的容积率指标按建筑面积的2倍计算

4绿地面积的计算

(1)公共绿地包括各级?#34892;?#32511;地 河流绿地和其它带?#30784;?块状绿地同时满足宽度不小于8米面积不少于400平方?#20303;?/p>

(2)?#34892;?#32511;地与宅旁(宅间)绿地的主要区别为有三分之一以上的绿地面积在标准的建筑日照间距范围之外可作为?#34892;?#32511;地否则作为宅旁(宅间)绿地

(3)宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为绿地边界对宅间路组团路和小区路计算至路边当小区设有人行便道时计算至便道边沿居住区路城市道路则计算至红线距房屋墙脚1.5米对其它围墙院墙计算至墙角

(4)道路绿地面积计算以道路红线内规划的绿地为准进行计算

(5)院落式组团绿地面积计算的起止界为绿地边界对宅间路组团路和小区路计算至距路边1米当小区路设有人行便道时算到人行便道边 沿居住区道路 城市道路则计算至道路红线距房屋墙脚1.5?#20303;?/p>

(6)块?#30784;?#24102;状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地沿居住区级道路城市道路的公共绿地计算至红线

(7)绿地?#26376;?#21270;用地的平面投影面积为准每块绿地只应计算一次

5开放空间的条件和计算指广场绿地等供市民活动游憩的公共开放空间必须同时符合以下条件

(1)沿城市道路或广场设置

(2)在满足规定退距后实际使用面积不小于150平方米宽度不小于5米

(3)建设竣工后应设置相应的标志并交有关部门管理或经批?#21152;?#24314;设单位代行管理

(4)全天候开放且不改变用途

6建筑间距计算除另有规定外建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离坡度大于45的坡屋面建筑其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离

7建筑高度计算在计算建筑间距?#20445;?#24314;筑高度按下列规定计算

(1)平屋面建筑挑檐屋面自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出高度?#20449;?#20799;墙的屋面自室外地面算至女儿墙顶

(2)坡屋面建筑按建筑物室外地面至屋脊的高度计算

(3)水箱楼梯间电梯间机械房等突出屋面的附属设施其高度在6米以内水平面积之和不超过屋面建筑面积的1/8的不计入建筑高度


 附录三城市用地分类和代号

附录三城市用地分类和代号

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