恩施州城市规划管理技术规定试行

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1第一章 总 则

第一章 总 则

第一条 为加强恩施市城市规划管理保障城市规划的实施和城市建设的?#34892;?#36827;行根据中华人民共和国城乡规划法湖北省城乡规划条例恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例城市居住区规划设计规范GB 50180-93-2002版以及相关法律法规规范制定本规定

第二条 本规定适用于恩施市城市规划区内制定和实施城市规划在规划区内从事与城市规划有关的建设和管理活动应遵守本规定其他各县市人民政府所在地及县市以上开发区可参照执行

第三条 恩施市城市规划区内编制控制性详细规划修建性详细规划和各种专项规划应按照国家法律法规技术规范并结合本规定编制 

第四条 城市规划区内各项建设工程应按照本规定进行规划设计和建筑总平面设计城乡规划主管部门应结合本规定进行建设项目审批


2第二章 建设用地分类和容量

第二章 建设用地分类和容量

第五条 城市规划区内的建设用地参照城市用地分类与规划建设用地标准GB 50137-2011进行分类按控制性详细规划所确定的用地性质分类使用

第六条 各类建设用地的划分使用应遵循土地兼容性原则详细规划已明确兼容性内容的按批准的详细规划执行未明确兼容性内容的按各类建设用地适建范围表详见附录2的规定执行

第七条 建设项目主要技术经济指标应在建设项目用地范围内核算建设项目用地一般是指建设项目总用地扣除城市道路公共绿地公共广场等后的用地对于建设项目用地中?#20889;?#24449;代建城市道路公共绿地公共广场等用地的其建设项目用地范围由城乡规划主管部门核定

第八条 城市规划区内的建设用地实施建设容量管理划分为旧城改造区和城市新建区编制控制性详细规划应参照建设容量指标控制表表21并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定详见附录3涉及历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行

第九条 城市规划区内的建设项目建设容量指标应按照批准的控制性详细规划核定建设用地最小建设单元为5000平方?#20303;?#24314;设用地面积大于等于20万平方米的建设项目应?#21271;?#21046;修建性详细规划建设用地小于20万平方米的建设项目应进行总平面设计建筑布局应符合节能环保的相关要求新建住宅项目应按?#38556;?#20851;规范规定的要求配建社区办公活动用房和物业管理用房等公共服务设施 

第十条 建设用地面积小于5000平方米且有下列情况之一的在满足经济景观交通环?#22330;?#20928;空?#29031;?#21450;间距等要求的情况下城乡规划主管部门可以批准建设 

    一相邻地块已完成建设或被既成道路河道或公共服务设施市政公用设施等划分确实无法调整合并的 

    二属于城市改造有利于城市交通条件改善景观打造或公益性公共服务设施配套的 

    三临城市道路广场河流公园等开敞空间的单体建筑 

    四城乡规划主管部门认为确需进行建设的 

第十一条 符合第十条规定情形的以及城市重要节点重点项目旧城改造等建设项目需突破控制性详细规划规定的强制性指标的应按照法定程序进行调整 

第十二条 建设单位报送规划主管部门审查的项目建设方案应包含总平面布局绿地平面布局停车位配建方案市政管线场地竖向交通组织建筑外观效果夜景亮化方案等内容 

    建设单位提交审查的项目建设方案应明确项目用地及各项规划指标的构成情况经规划主管部门批准后作为建设项目规划验收核实的法定依据 

    建筑方案设计和施工图设计中应标明建筑使用性?#30465;?#24635;建筑面积各层建筑面积明确配套公共服务用房的面积和位置 

第十三条 建筑面积计算应按建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005规定的计算方法执行 

第十四条 建设项目中未计入计容建筑面积的部分不得擅自改变使用性?#30465;?/p>

3第三章 计容建筑面积的计算规定

第三章 计容建筑面积的计算规定

第十五条 计容建筑面积是指计入容积率的建筑面积的计算出现下列情况的按以下规定执行

    一居住建筑

        1.层高大于3.6?#20303;?#23567;于或者等于5.8即3.62.2米的不论层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算

        2.层高大于5.8?#20303;?#23567;于或者等于8即5.82.2米的不论层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算

        3.层高大于8米的以此类推

        4.跃层式居住建筑

            1门厅起居室餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的30%且高度小于或者等于6.6米的该通高部分的计容建筑面积按照其水平投影面积的1倍计算

            2门厅起居室餐厅的通高部分超过该层套内建筑面积的30%或者高度大于6.6米的按照本条第一款123项的规则计算

            3除门厅起居室餐厅与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的按照本条第一款123项的规则计算

    二商业建筑含各类配套服务建筑

        1.单层建筑面积小于2000平方米的

            1层高大于5.1?#20303;?#23567;于或者等于7.3即5.12.2米的不论层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算

            2层高大于7.3?#20303;?#23567;于或者等于9.5即7.32.2米的不论层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算

            3层高大于9.5米的以此类推

        2.单层建筑面积大于或者等于2000平方米的

            1层高大于6?#20303;?#23567;于或者等于8.2即62.2米的不论层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算

            2层高大于8.2?#20303;?#23567;于或者等于10.4即8.22.2米的不论层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算

            3层高大于10.4米的以此类推

            4有特殊功能要求的须专题论证

    三办公建筑

        1.层高大于4.5?#20303;?#23567;于或者等于6.7即4.52.2米的不论其层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算

        2.层高大于6.7?#20303;?#23567;于或者等于8.9即6.72.2米的不论其层内是否设有夹层其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算

        3.层高大于8.9米的以此类推

        4.有特殊使用要求的须专题论证

    四建筑公共部分的门厅大堂中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积

    五居住建筑的架空层部分用于绿化公共休闲活动空间公共通道公共停车库?#30830;?#32463;营性用途的其建筑面积不计入容积率

    六阳台进深不宜大于2.4米按1/2建筑面积计入计容建筑面积凡超过2.4米的按全面积计入计容建筑面积

    七地下空间

        1.建设项目中地下人防设施地下停车场设备用房公共通道等地下?#19968;?#21322;地下室不计入计容建筑面积

        2.建设项目中地下?#19968;?#21322;地下室用作商业等盈利性设施的部分按全面积计入计容建筑面积

4第四章 绿地率建筑密度计算规定

第四章 绿地率建筑密度计算规定

第十六条 绿地率计算规定

    一建设项目绿地率计算应按照城市居住区规划设计规范JB 50180-932002版

    二下列情形的绿地率计算规定

        1.上部无建筑物构筑物遮挡用于栽植各类?#21442;?#30340;用地含地下建筑物屋顶景观水体不包括游?#22659;ء?#26097;喷池生产水池等及宽度小于2.1米的人行步道计入绿地面积

        2.绿地内的硬质?#22871;?#20854;面积小于等于绿地面积含硬质?#22871;?0?#20445;?#25353;全面积计算其面积大于绿地面积含硬质?#22871;?0%?#20445;?#24212;扣除硬质?#22871;?#30340;面积计算集中布置的硬质?#22871;?#38754;积不得大于200平方?#20303;?/p>

        3.项目内生态停车场按20%折算绿地面积

第十七条 建设项目建筑密度计算规定

    一建筑密度是指建设用地内建筑物的基底面积总和与建设用地面积的比例建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外?#20132;?#32773;结构外围水平投影的面积 

    二建筑基底面积计算按以下规定执行

        1.独立的建筑按墙体外围及立柱外边线水平面积计入建筑基底面积

        2.建筑底层的走廊门廊门厅架空层及有立柱或墙体落地的阳台飘窗按围护结构外围或结构?#35013;?#35745;入建筑基底面积

        3.建筑物外?#20132;?#20027;体结构以外的室外楼梯按其地上首层水平投影面积计入基底面积但高度小于2.2米且无顶盖的室外楼梯除外

        4.独立于建筑外?#20132;?#20027;体结构以外的有永久性顶盖的地下?#39029;?#20837;口顶盖高度大于2.2米的按其围护结构的水平投影面积计入基底面积

    三下列情形不计入建筑基底面积

        1.建筑物地下室半地下室等地下室配套设施不计入建筑基底面积

        2.地上首层挑出外墙的起围护作用的阳台走廊幕墙等若其?#35013;?#36317;室外地坪悬高大于2.2?#36164;保?#19981;计入建筑基地面积

        3.地上首层挑出外墙的飘窗空调板雨篷遮阳板等不计入建筑基地面积

5第五章 建筑间距

第五章 建筑间距

第十八条 建筑间距应当满足消防交通防震环保安全?#27891;?#21355;生工程管线敷设建筑保护以及城市设计等方面的要求有?#29031;?#35201;求的建筑物其间距还应同时符合?#29031;?#26377;关管理规定但受遮挡建筑为违法建筑临时建筑的其?#29031;?#35201;求不予考虑已与相关权益人达成协议的待拆迁的建筑物其?#29031;?#35201;求可不予考虑

第十九条 建筑间距指相邻建筑外墙面含阳台外廊飘窗最近点之间的水平距离

    建筑半间距指建筑布?#36136;保?#30456;邻建筑的外墙面含阳台外廊飘窗各自应当退让的最小水平距离

第二十条 居住建筑非居住建筑半间距按以下规定执行

    一居住建筑半间距

        1.建筑计算高度小于等于24米的居住建筑半间距为计算高度的0.4倍且不小于4米山墙面半间距为4?#20303;?

        2.建筑计算高度大于24?#20303;?#23567;于或者等于60米的居住建筑面宽小于或者等于40米的半间距为13米面宽大于40米的半间距为计算高度的0.4倍且不小于15?#20303;?

        3.建筑计算高度大于60?#20303;?#23567;于或者等于100米的居住建筑面宽小于或者等于40米的半间距为15米面宽大于40米的半间距为计算高度的0.4倍

        4.建筑计算高度大于100米的超高层居住建筑面宽小于或者等于50米的半间距为21米面宽大于50米的半间距为40?#20303;?

    二非居住建筑半间距

        1.建筑计算高度24米及以下的非居住建筑半间距为计算高度的0.4倍且不小于4米山墙面半间距为4?#20303;?

        2.建筑计算高度大于24?#20303;?#23567;于或者等于60米的非居住建筑面宽小于或者等于50米的半间距为12米面宽大于50米的半间距为计算高度的0.35倍且不小于14?#20303;?

        3.建筑计算高度大于60?#20303;?#23567;于或者等于100米的非居住建筑面宽小于或者等于50米的半间距为13米面宽大于50米的半间距为计算高度的0.35倍

        4.建筑计算高度大于100米的超高层非居住建筑面宽小于或者等于50米的半间距为21米面宽大于50米的半间距为30?#20303;?/p>

第二十一条 居住建筑之间非居住建筑之间居住建筑与非居住建筑之间的间距按照以下规定执行

    一相对布置夹角小于或者等于45度的不小于本规定第二十条的相对面各自半间距之和

    二相对布置夹角大于45度建筑计算高度均为24米以下的不小于12米其他建筑计算高度的不小于本规定第二十条规定的最小半间距之和见下表

三错位布置按以下规定执行

        1.项目内的错位布置

            1建筑计算高度小于等于24米的最小间距为8米

            2建筑计算高度大于24米小于等于60米的最小间距为18米

            3建筑计算高度大于60米的最小间距为24米

        2.项目外的错位布置

            1建筑计算高度小于等于24米的按照本条第二款所确定的最小半间距之和执行

            2建筑计算高度大于24米的按照本条第二款所确定的最小半间距进行退让同时需满足消防等规范要求

第二十二条 下列各类建筑的间距按照以下标准执行

    一?#34892;?#23398;教学楼四班及以上托幼建筑医院病房楼之间以及与其他相邻建筑的间距除应当符合相应的设计规范外还应当在本规定第二十条所确定的间距的基础上增加3?#23383;?#34892;

    二居住建筑与建筑计算高度4米以下的门卫房车库人行出入口等独立设置的附属建筑物的间距应当符合相应设计规范且不小于4米

    三工业建筑物流?#25191;?#24314;筑之间的间距按?#38556;?#24212;设计规范执行

    四商住混合建筑以本规定第二十条执行

    五若相邻地块已完成建设且不满足后退建筑半间距要求的拟建建筑应按规定退足自身建筑半间距同时还应退出已建建筑最小半间距不足的数值错位布置的情形除外

第二十三条 旧城改造区项目建筑间距按以下规定执行

    1.建筑计算高度小于等于24米的其间距按本规定第二十条至第二十二条执行 

    2.建筑计算高度大于24米的其间距按本规定第二十条及第二十一条第一二款所确定的间距的基础上建筑间距减少6?#23383;?#34892;同时应满足?#29031;?#21450;消防等要求

第二十四条 相邻建筑底层标高不一?#29575;保?#20854;间距按?#38556;?#23545;高?#28909;?#23450;其中一栋屋顶标高在另一栋底层室外地坪标高以下的在满足相关规范的前提下建筑间距不作要求

第二十五条 建筑平面不规则的以各立面宽度与其延长线形成的剖面宽度之和为建筑间距计算面宽按照本规定第二十条至第二十三条的规定分别确定其间距要求

第二十六条 建筑退台?#20445;?#25353;照本规定第二十条至第二十三条的规定视其不同建筑计算高度分别确定间距

第二十七条 建筑与挡土墙护坡相邻?#20445;?#20854;外墙面含阳台外廊飘窗与挡土墙护坡下缘的最小距离不得小于4米住宅类建筑还应满足?#29031;?#36890;风的要求挡土墙护坡应满足相关规范要求

第二十八条 建筑的拼接在满足相关规范景观环境等要求的情况下还应当符合以下规定

    一建筑计算高度大于60米的建筑不得拼接

    二居住建筑非居住建筑拼接?#20445;?

        1.计算高度小于或者等于24米的建筑之间拼接后的建筑面宽不得超过100米

        2.计算高度大于24?#20303;?#23567;于或者等于60米的建筑与计算高度小于或者等于60米的建筑之间拼接后的建筑面宽不得超过70?#20303;?/p>

    三非居住建筑不得与居住建筑拼接

    四拼接后的建筑面宽为立面宽度

    五临街建筑可进行?#23454;?#30340;拼接但必须满足相关规范要求

6第六章 建筑退让

第六章 建筑退让

第二十九条 建筑退让是指建构筑物后退规划用地红线道路红线等的距离

第三十条 建筑后退用地红线按以下规定计算

    一相邻建筑双方按本规定第二十条至二十三条计算建筑半间距计算后退距离

    二地下室后退规划用地红线的距离不少于3?#20303;?#22260;?#20132;?#30784;外缘线不得超越规划用地红线

第三十一条 建筑后退道路红线距离按照以下规定确定

    一建筑后退道路红线距离按表41执行

二影剧院游乐场体育馆展览馆大型商场等有大量人流车流集散的建筑后退主干路道路红线不少于20米后退次干路不少于10米后退支路不少于5米并应留出临时停车和回车场地

    三各类建构筑物的基础围墙挡土墙护坡深基坑支护台?#20303;?#38451;台化粪池及其它附属设施外边缘后退城市规划道路红线不小于15?#20303;?/p>

    四地下室后退规划道路红线的距离不少于3?#20303;?/p>

第三十二条 沿城市高架道路?#35762;?#30340;建筑沿高架?#20998;?#32447;边缘线后退距离不得小于20米离匝道边缘线的退后距离不得小于10?#20303;?/p>

第三十三条 道?#26041;?#21449;口转角处的建筑物后退规划道路红线的距离应满足视线景观要求多低层建筑不小于5米高层建筑不小于10米均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起

第三十四条 沿铁路?#35762;?#30340;建筑后退距离应当符合下列规定铁路配套设施除外

    一铁路?#19978;讲?#30340;建筑与轨道边线的距离不小于20?#20303;?/p>

    二铁?#20998;?#32447;专用线?#35762;?#30340;建筑与轨道边线的距离不小于15?#20303;?/p>

    三铁路?#35762;?#30340;围墙与轨道边线的距离不小于10?#20303;?/p>

第三十五条 新建改建建构筑物不得?#21152;?#30005;力线路走廊空间具体要求按?#38556;?#20851;法律法规执行

第三十六条 沿河道两岸的建构筑物应按规划河道蓝线后退距离河道蓝线的划定应在满足水利防洪等要求基础上兼顾河道自然岸线并满足城市规划景观规划的要求

7第七章 建筑高度与景观控制

第七章 建筑高度与景观控制

第三十七条 建筑高度应符合控制性详细规划并按城市景观规划城市设计城市节点规划的要求控制

第三十八条 有净空高度控制的飞机场气象台电台和其它无线电通讯设施周围的新建改建扩建建构筑物建筑高度应符合相关管理规定

第三十九条 在历史文化街区和文物保护单位控制地带内新建改建扩建建构筑物其高度应符合文物保护的相关规定

第四十条 临城市主次干路河流公园山体的建设项目应按不低于临街用地宽度的20%预留开敞面

第四十一条 沿城市开敞空间的建构筑物应符合以下规定

    1建筑物临城市主次干路一侧不得设置开敞式阳台空调外机应围蔽居住类建筑宜设置永久性门窗雨棚

    2临主次干路河流公共绿地广场等的建设用地需要设置围墙的应设置通透式围墙有特殊要求的除外

第四十二条 户外广告设施设置应符合以下规定

    一户外广告的设置应满足城市规划管理的要求

    二户外广告不得遮挡城市景观标志性建筑纪念性建筑党政机关文物古迹等不得影响相邻建筑的?#29031;?#36890;风及消防安全

    三户外广告不应影响交通安全不得在行车视距三角形范围内设置

第四十三条 建筑工程规划设计宜彰显地域文化特色注重民族建筑符号的引用创造疏密有致高低错落特色鲜明城市空间形态

8第八章 市政公用设施

第八章 市政公用设施

第四十四条 新建改建城市道路应按照城市道路设计规范CJJ 37-90及以下规定执行

    一建设用地与两条或两条以上道路相邻的宜向低一级的道路上开口

    二在城市主次干?#26041;?#21449;口附近开设机动车出入口?#20445;?#24320;口位置与城市主次干?#26041;?#21449;口的距离以道路边线在路口的变曲点为起算点不小于80?#20303;?/p>

    三新建改建城市道路应按规范设置方便残疾人使用的盲道等无障碍设施

第四十五条城市主次干路应布置供公共交通车辆使用的港湾式停车带

第四十六条城市各类停车场库设置按下列规定执行

    一各类建筑停车泊位按停车泊位指标表表6.1规定执行

二停车场库应就近设置宜采用地下或多层车库

    三居住小区组团地面停车位不宜大于总停车位的10%

第四十七条各类管线设置应符合下列要求

    一各类管线的设置应符合城市工程管线综合规划规范GB 50289-98及有关专业规范的规定原则上应采取地下敷设

    二管线?#19978;?#24212;当布置在靠近主要负荷?#34892;?#25110;者支管较多的一侧

    三各种管线走向应尽量与道?#20998;行?#32447;平行横穿道路的线路与道路垂?#20445;?#20854;埋设深度应根据道?#26041;?#26500;标高和管线的安全要求确定

    四新建城市道路各类管沟管线应与道路同步建设

    五沿道路设置的配电柜通信机房等小型构筑物应当结合沿街绿地或建筑物设置

9第九章 附 则

第九章 附 则

第四十八条 本规定由恩施州城市规划管理?#25351;?#36131;解释

第四十九条 本规定有关名词含义以本规定名词解释附录1为准

第五十条 本规定施行前已依法审定的修建性详细规划及项目建设方案?#20197;?#20108;年?#34892;?#26399;内的方案按原技术规定执行未审批方案除建设用地规划许可证及规划条件确定的各项指标按原技术规定执行外其余应当按照本规定执行

第五十一条 本规定自2013年5月1日起试行试行期为5年2011年6月1日起施行的恩施州城市规划管理技术规定同时?#29616;?/p>

10附 录

附录1 名词解释

附录1 名词解释

1. 用地兼容性

    指在不影响城市规划实施的前提下在规划编制和实施阶段对相近性质用地进行合理选择调

配使用的规定

2.规划用地红线

    指相邻不同权属地块之间的权属分界线

3. 建筑容积率

    指建筑物地面以上各层建筑面积总和含地下层计荣建筑面积与建设用地面积的比值

4. 建筑密度

    指建筑物基底总面积与建设用地面积的比值(用百分比表示)

5. 绿地率

    指规划用地范围内各类绿地面积的总和与规划用地面积的比值

6. 建筑计算高度

    挑檐屋面的平屋面建筑其建筑高度为室外自然地坪至檐口的高度女儿墙屋面的建筑其建筑高度为室外自然地坪至女儿墙顶的高度坡屋顶建筑的建筑高度坡度小于45的其建筑高度为室外自然地坪至檐口的高度坡度大于45㣨含45㣩的建筑高度为室外自然地坪至屋脊的高度水箱楼梯间电梯间等凸出屋面的附属设施其高度在4米内且水平面积不超过屋面建筑面积1/8的不计入建筑高度

7.山墙

    指条式建筑的外墙中短边所在的不开设居室窗的外墙面其长度多层建筑不超过14米高层建筑不超过20?#20303;?/p>

8. 商住混合建筑

    指使用性质为商住两用一般底层或数层为商业商务其余为住宅的综合建筑

9.相对布置

    建筑外墙面含阳台外廊飘窗的正投影面与相邻建筑的外墙面含阳台外廊飘窗相交的为相对布置见下图

10.错位布置

    建筑任一外墙面含阳台外廊飘窗的正投影面与相邻建筑的各外墙面含阳台外廊飘窗均不相交的为错位布置见下图

11.建筑相对面

    建筑相对布置?#20445;?#20135;生相对关系的面若A建筑A1面的正投影面与B建筑的两个或者以上面即B1面B2面相交则B1面B2面中与A1面夹角小于或者等于60度的为A1面的相对面与A1面夹角大于60度的视为与A1面不产生相对关系不是A1面的相对面如图所示B1面是A1面的相对面B2面不是A1面的相对面

12.相对高度

    相邻布置的两栋建筑在计算建筑间距时所使用的立面计算高度相对高度按以下方式确定建筑相对布置且夹角小于或者等于60度?#20445;?#30456;对高度为建筑相对面各自的计算高度建筑相对布置但夹角大于60度或者错位布置?#20445;?#30456;对高度为两建筑最近点所属外墙面各自的计算高度同一裙楼屋面上的建筑相对高度为相邻外墙面所在的裙楼屋顶结构面至各自屋面的计算高度

13.地下空间

    地下空间由地下?#19968;?#21322;地下?#22812;?#25104;地下室是指建筑物全部在室外地坪以下?#24050;?#22475;高度大于该层层高1/2的半地下室是指建筑物部分在室外地坪以下?#24050;?#22475;高度大于该层层高1/2的掩埋长度超过本层建筑外墙周长2/3的

14.建筑架空层指建筑中只有主体框架无通高实体等维护设施而形成的空间部分架空层分为地面上架空层坡地吊脚架空层作为公?#19981;?#21160;和绿化的中间层


附录2 恩施市城市新建区旧城改造区范围示意图

附录2 恩施市城市新建区旧城改造区范围示意图

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