高邮市城市规划管理技术规定

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1第一章 总 则

第一章 总 则

1.1 为规范本市规划管理审批行为统一执行标准根据国家和省相关规定结合本市实际制定本规定

1.2 本规定是与江苏省城市规划管理技术规定2004年版相配套的规范性文件适用于城市规划区内各类规划编制和除临时建设?#29992;?#31169;有住房建设工程以外的各类新建改建扩建工程

2第二章 关于建筑容量控制的规定

第二章 关于建筑容量控制的规定

2.1 建筑合理层高的界定

    2.1.1 低层多层高层住宅建筑层高H3.63.0米商业用房办公用房合理的层高H4.5米大型公共建筑公共共享空间等除外

    2.1.2 阁楼的南北檐口高度2.2米檐口高度指阁楼室内地面至屋面板底与建筑主墙内侧相交处的高度

    2.1.3 建筑层高高于合理层高?#20445;?#24212;按不同比例折算计算虚拟建筑面积并按核算后的虚拟建筑面积计算容积?#30465;?/p>

2.2 建筑面积的计算

    建筑面积计算应按照建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005执行同时要求

    2.2.1 阁楼层室内净高在1.2?#20303;H2.2?#23383;?#38388;的按其水平投影面积的一半计算建筑面积净高H2.2米的按其水平投影面积计算建筑面积

    2.2.2 建筑底层檐廊有柱平台和围护结构的按檐廊的水平投影面积计算建筑面积仅有柱平台护栏栏板而无外墙外窗的按檐廊水平投影面积的一半计算建筑面积

    2.2.3 建筑底层架空无围护结构并作为公共开敞活动空间按水平投影面积的一半计算建筑面积

    2.2.4 内凹阳台入户花园可参照内凹阳台执行入户花园或空中花园每套住宅只能设置一处外凸阳台均按水平投影面积的一半计算建筑面积

    2.2.5 二层设阳台位置的底层如不作为阳台无出入口的不计算建筑面积有出入口的按建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-20053.0.16条执行只要阳台上部有永久性顶盖论其高度均作为阳台不作为露台

    2.2.6 窗台与室内楼地面高差0.45米的窗不计算面积飘窗的窗台与室内楼地面高差0.45?#36164;保?#31383;台至窗顶的净高2.2米的飘窗计算全部面积窗台至窗顶的净高在1.7?#20303;H2.2?#23383;?#38388;的飘窗计一半面积窗台至窗顶的净高1.7米的飘窗不计算建筑面积

2.3 容积率的计算

     除以下规定情况外计入容积率的建筑面积按照建筑工程建筑面积计算规范GB/T5.353-2005执行

    2.3.1 阁楼檐口高度2.2米的按2.2.1确定的阁楼建筑面积的一半计入容积率阁楼中有檐口高度2.2米的按2.2.1确定的阁楼建筑面积计入容积?#30465;?/p>

    2.3.2 商业用房办公用房等公共建筑层高H4.5米按H/4.5建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准大型公共建筑公共共享空间等除外

    2.3.3 低层多层高层住宅建筑层高H3.63.0米按H/3.63.0建筑面积计算出虚拟建筑面积作为核算容积率的标准

    2.3.4 建筑物底层设置的地上车库高H2.5米的建筑面积计入容积率2.2?#20303;H2.5米的计算建筑全面积但不计入容积率H2.2米的不计算建筑面积按构筑物处理

    2.3.5 地?#24405;?#21322;地下室按相关规定计算建筑面积不计入容积?#30465;?/p>

    2.3.6 在利用地下空间的同?#20445;?#19981;应随意改变原有的自然地形地貌除规划有明确规定外不得通过覆土方式抬高室外地坪高度人为制造地下空间否则视同地面建筑

    2.3.7 底层架空无围护结?#20849;?#20316;为公共开敞活动空间的不计入容积?#30465;?/p>

    2.3.8 单层工业建筑层高8.0米按二倍建筑面积计算容积?#30465;?/p>

    2.3.9 鼓励采用建筑外墙保温的新材料新技术保温层面积应计入建设工程建筑面积但不纳入容积率计算

3第三章 关于日照间距及日照标准的规定

第三章 关于日照间距及日照标准的规定

3.1 关于日照间距的规定

    住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证

    3.1.1 我市采用江苏省城市规划管理技术规定2004版的计算方法及标准住宅建筑[正南向0㣩偏东偏西的方位角0㡪15]日照间距系数为1.42

    3.1.2 住宅层数10层的住宅建筑或建筑高度24米的非住宅建筑与北侧原有住宅的间距在满足日照间距系数标准的基础上增加不少于2米的退让与东西?#35762;?#21407;有住宅的建筑间距按照江苏省城市规划管理技术规定2004版规定的侧面间距增加不少于2米的退让

    3.1.3 住宅层数10层的高层住宅建筑或建筑高度24米的非住宅建筑与北侧东西侧住宅的间距采用计算机日照分析确定需满足日照时数要求

    3.1.4 医院的病房楼休疗养建筑幼儿园托儿所的生活用房的日照间距按大寒日4小时标准或日照系数增加0.25计算养老院老年公寓?#34892;?#23398;普通教室应满足大寒?#31456;?#31383;日照不少于3小?#20445;?#23398;生宿舍按住宅建筑日照标准控制

3.2 关于日照标准的规定

    3.2.1 采用众智日照分析软件进行日照分析本市市区地理位置为东经11927䡢北纬3247䣬时间统计方?#35762;?#29992;对连续日照时间超过30分钟的时间段进行累加时间间隔计算精度为不超过5分钟采用多点沿线分析的方法进行分析

    3.2.2 凡城市旧区拟建项目可能影响周边住宅医院学校托幼和养老院等有日照要求的建筑均须编制项目日照影响分析报告低层建筑可不编制日照分析确保日照时数满足相关规范要求

    3.2.3 旧区改建的项目新建住宅日照标准可酌情降?#20572;?#20294;不应低于大寒日日照1小时的标准

    3.2.4 原有住宅建筑日照?#34892;?#26102;段不能满足现行日照规定的新建建筑在满足相关规定的同?#20445;?#24212;不造成新的日照叠加影响

3.3 被遮挡建筑有下列情形之一的不适用日照间距和日照标准的规定

    3.3.1 临时建筑或高度低于2.2米的低层建筑

    3.3.2 未经市规划行政主管部门批准开设采光门窗?#31859;?#21464;更使用性质或者?#31859;?#21464;更为?#37038;u?#23398;校及幼儿园的教室寝室活动室场地和疗养院医院病房等有日照要求的建筑的

    3.3.3 主屋以外的附房或院落内的其它房屋不论其是否经市规划行政主管部门批准建设或是否居住

    3.3.4 其他不适用日照间距规定的

4第四章 关于建筑物停车场地的管理规定

第四章 关于建筑物停车场地的管理规定

4.1 根据城市交通发展的趋势本着?#23454;?#36229;前留有余地的要求对建设项目居住建筑及公共建筑应同步配套建设停车场地按表4-1表4-2要求控制

注1居住建筑公共建筑鼓励设置地下半地下停车场居住建筑的机动车地面停车率不宜15%采用植草砖停车?#20445;?#22320;面停车率超过20%的部分不计入绿地经济适用房小区地面停车率可?#23454;?#25552;高?#36824;?#20849;建筑地面停车率不宜25%

2 ?#25191;?#24335;超市综合市场大卖场批发交易市场体育场馆影剧院会展?#34892;ġ?#28216;览场所交通建筑城市交通枢纽等其他类建筑应根据建设项目的交通影响分析合理确定配建的停车位

3 城市旧城区及特殊地块的停车指标难以满足以上最低指标的由市规划行政主管部门另行确定

4 地面停车场用地面积每辆小汽车按25平方?#20303;?#33258;行车按1.5平方米计算停车楼和地下停车库的建筑面积每辆小汽车按30平方?#20303;?#33258;行车按2.0平方米计算

5 临街公共建筑退让城市道路的空间在满足交通绿化用地要求后剩余部分可作为配套的停车场地

6 公共建筑配建的停车场库应按功能按比例划分单位及外来车辆停放区域并保证外来车辆停放区域的开放性

7 摩托车电动自行车统一按自行车考虑

5第五章 关于居住小区公共配套服务设施的相关规定

第五章关于居住小区公共配套服务设施的相关规定

5.1 居住小区公共配套服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施前者包括教育医疗卫生文化体育社区服务行政管理市政公用等设施后者包括商业服务金融邮电设施等

5.2 居住小区配套公建的配置水平应与居住人口规模相对应配置公建应与住宅同步规划同步建设和同时投入使用对?#21046;?#24314;成的居住小区其配套公建可采取过渡措施按设置标准配建公建建成后不得?#31859;?#25913;变使用性?#30465;?/p>

5.3 设置要求

    5.3.1 物业管理用房建筑面积不得小于小区地面总建筑面积的4롣

        社区用房不得小于地面总建筑面积的1룬可以和物业管理用房结合布置但项目建设规模在5万平方米以下的不配建社区用房

        物业管理用房和社区用房应设置在小区?#34892;?#21306;域或小区主出入口附近的底层但不得设置在地下

    5.3.2 居住小区应配置垃圾收集点和公厕公厕宜结合社区用房等公建设施集中设置公厕面积一般不小于40平方?#20303;?/p>

    5.3.3 配套公建在住宅底层或地下室的在建筑设计中应采取措施避免干扰?#29992;?#30340;生活休息应有独立的供电供水和排水等设施及独立的出入口

6第六章 关于城市道路公路铁路红线的相关规定

第六章关于城市道路公路铁路红线的相关规定

6.1 建筑退让城市道路规划红线距离的规定为保证建筑地下基础或地下室的施工不影响城市各类管线的安全运营保持建筑物人流和车辆的出入集散不影响城市道路功能路幅宽度以及建筑物类别高度体量确定其后退道路红线的距离最小后退距离按表6-1控制

注1高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制在确定建筑的具体退让?#20445;?#24212;综合考虑城市景观的整体协调

2旧城区及旧城改造地段可以?#23454;?#20943;少退让的最小距离同时要求沿城市道路?#35762;?#26032;建改建建筑物的控制高度H不得超过规划道路的红线宽度W加建筑后退距离S之和的1.5倍即H1.5W+S

3 文件另有规定的和步行街商业街等特殊?#33539;Σ?#21487;以?#23454;?#20943;少退让的最小距离但需在规划设计条件中明确

6.2 建筑退让公路规划红线距离的规定为保证公路运输安全通畅形成良好的交通景观环境防止沿公路无序开发新建建筑物交通管理及附属设施除外应按规定要求退让公路规划线?#35762;?#36793;沟外缘具体为高速公路国道省道不少于100米县道不少于50米乡道不小于30?#20303;?#36864;让空间内需布置公路绿化隔离带的隔离绿带宽度详见相关绿线管理规定在城市规划建设用地范围内的非封闭式公路建筑退让按城市道路红线要求执行

6.3 建筑退让铁路线距离的规定为保证铁路安全运行并减轻对周边环境影响?#35762;?#26032;建建筑物铁路站台及其附属设施除外退让铁路?#19978;?#30340;距离不小于100米退让铁路支线的距离不小于30?#20303;?#22312;退让空间内设绿化隔离带具体隔离带宽度同时符合相关绿线管理规定

6.4 围墙退让城市道路距离的规定

    临城市道路不宜设置围墙确需建设的应当建设镂空围墙及绿篱等构筑物不得建设封闭围墙建筑物退让道路红线10米的围墙退让城市道路红线最小距离按建筑物退让距离的1/2控制且高度不宜高于2.0米建筑物退让道路红线10米的临交通性道路围墙退?#31859;?#23567;距离5米临生活性道路原则上按建筑物退让距离的1/2控制旧城区内的围墙建设退让可在此基础上?#23454;?#20943;少传达?#20197;?#28385;足围墙退让的基础上?#23454;?#21152;大退让

6.5 临城市道路新建地下建筑退让道路红线最小距离在满足地下市政管线敷设的前提下原则上按地上的建筑物退让道路红线距离的1/2控制最小距离不得小于5米非临城市道路的新建地下建筑退让应满足相应的规范要求临城市道路地下建筑出入口变坡点距道路红线最小距离应1/2建筑物退让道路红线距离且7.5?#20303;?/p>

6.6 临时建筑退让城市道路红线要求参照围墙退让城市道路红线的规定执行

6.7 关于城市道路及城市道?#26041;?#21449;口的管理技术规定

    6.7.1 城市道路设计应严格遵循城市道?#26041;?#36890;规划设计规范及相关规范市区新实施整治道路有条件的的次干路以上等级道路应按规范设置港湾式公交站台城市道?#26041;?#21449;口应根据相关道路的等级分向流量公共交通站点的设置交叉口周边用地的性质确定交叉口的形式及其用地范围城市道路次干道以上及重要的支路平面交叉口的进出口应设展宽段增设?#26131;?#24367;车道并相应增加车道条数

    6.7.2 为保证城市道?#26041;?#21449;口外的行人顺利安全通行市区新实施道路整治道路有条件的?#37096;?#24230;40米的需在交叉口处快慢车道间设置安全岛以渠化交通确保交叉口的通行秩序及行人安全市区新建道路交通设施应同步实施

6.8 关于城市道路景观环境的管理技术规定

    6.8.1 临城市道路或广场的建筑物立面设计和装饰应当与所处环境和景观相协调不应设置影响建筑立面的附着物确需设置空调室外机及其他附属设施的应当结合立面造?#20572;?#32479;一设计隐?#26410;?#29702;与建筑主体统一审批

    6.8.2 居住建筑临城市干道或广场的一面不得设置外挑式厨房突出开敞式阳台外窗不得安装任何形式的外挑式防盗笼晾?#24405;?#31561;设施

6.9 城市道路沿线设置的大型建筑以及其他重大建设项目应当组织进行交通影响评价

7第七章 关于电力线黑线的规划管理技术规定

第七章关于电力线黑线的规划管理技术规定

7.1 建筑退让电力线路距离的规定为保证电力线运营安全和建筑物的使用安全新建建筑物应根据电力规范要求距离退让电力线路形成电力线路保护区不?#24066;?#22312;电力线路保护区内新建建筑物构筑物

    10KV及以上线路?#34892;?#32447;与建筑物的安全距离为500KV保护压为232.5米220KV保护压为220米110KV保护压为212.5米35KV保护压为212米10KV保护压为25.75?#20303;?/p>

     电力电缆线路保护区为地下电缆线路地面标桩?#35762;?#21508;0.75米所形成的两平行线内的区域

7.2 高压电力线路走廊规划根据城市道路和用地布局逐?#38477;?#25972;理顺高压线路线路原则上沿城市道路河流对外交通防护绿地平行布置形?#19978;?#23545;集?#23567;?#23545;城市用地和景观干扰较小的高压走廊不得斜穿横穿地块电力线路宜同沟埋设或同杆架设具体由市供电部门会同市规划部门编制高压走廊规划经市政府批准后作为今后高压电力线建设审批的依据

7.3 主城区内10KV以下等级电力线均应采取地埋敷设以适应城市规划建设的需要

8第八章 关于河道蓝线的规划管理技术规定

第八章关于河道蓝线的规划管理技术规定

8.1 建设项目必须符合经批准的城市规划水运航道蓄洪泄洪河道及设施应严格保护不得?#31859;?#35843;整或改变河道线确需调整或改变河道蓝线的应以地区水域面积总量不减少功能不降低为原则并经原批准机关审批同意进行河堤驳?#30149;?#20462;筑?#21644;E?#30721;头填塞盲河构筑物建设等缩小水体活动必须经有权单位批准

8.2 为保证城市防洪排?#22253;?#20840;及水?#24213;?#21512;整治工程的顺利实施营造良好的滨水景观环境建筑物后退河道驳岸河口线的最小距离为8米驳岸延后实施的建筑物退让规划河口线的最小距离为10米并同时满足河道?#35762;?#24314;筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定流域性的河道?#35789;?#24066;河道相关管理规定执行

8.3 沿河道确定为休闲空间的建造的亲水建筑及构筑物在满足防洪及建筑设计相关规范前提下可不受退让距离限制但需经相关部门批准

9第九章 关于绿化用地绿线的规划管理技术规定

第九章关于绿化用地绿线的规划管理技术规定

9.1 绿地系统规划为形成良好的城市生态环境城市绿地系统划定的森林公园市级公园的具体范围应作为永久性绿地控制任何单位和个人均不得随意?#21152;֙?#22312;此范围内除按规划建设少量旅游休憩服务设施外不得新建其它无关的建构筑物

9.2 滨河绿化绿线管理发挥河道及滨河绿化的生态调节功能为城市?#29992;?#25552;供良好的休?#23567;?#23089;乐场所充分利用和保护市区内的水系建设滨河绿化带

9.3 绿线范围内除市政公用建筑设施外原则上不宜建设永久性建筑如城市规划确定为休闲空间的经相关部门按照相关程序审查后可?#23454;?#24314;设部分低层服务性设施

9.4 建设基地内绿地率的规定

    9.4.1 居住用地绿地?#30465;?5%居住用地内地下半地下建筑顶面的覆土深度0.8米的屋顶绿化可计入绿地率

    9.4.2 工业园区内的工业企业绿地率应控制在20%以内

    9.4.3 机关团体文化娱乐体育医疗卫生教育科研设计部队等单位绿地?#30465;?0%

    9.4.4 对环境周边有大气噪声等污染的单位绿地?#30465;?0%并根据有关国家标准中环境保护的规定设?#27599;?#24230;不小于30-50米的防护?#25191;?#22914;果防护?#25191;?#23485;度达不到要求单位绿地率应达到40%

    9.4.5 属于旧城改造范畴的建设项目绿化用地指标可降低5个百分点

    9.4.6 配套的绿化工程应与各类建设工程同步设计同步施工同步验收达不到规定标准的建设单位不?#31859;?#32455;竣工验收

10第十章 关于历?#26041;?#21306;保护建筑及文物保护单位控制范围紫线的管理规定

第十章关于历?#26041;?#21306;保护建筑及文物保护单位控制范围紫线的管理规定

10.1 历?#26041;?#21306;内的各类建筑项目必须严格按照批准的历?#26041;?#21306;保护规划实施新建改造修缮整治等建设项目事?#26085;?#24471;文物部门的同意并不得影响历?#26041;?#21306;的传统风貌格局不得破?#36947;方?#21306;的完整性对历?#26041;?#21306;内与历史风貌不协调的建筑物和构筑物要逐步整修改造直至拆除

10.2 历?#26041;?#21306;建设控制地带内应严格控制建筑的性?#30465;?#39640;度体量色彩及形式当文物保护单位或保护建筑的保护范围与历?#26041;?#21306;出现重叠?#20445;?#24212;服从文物保护单位或保护建筑的保护范围的规划控制要求

10.3 各级文保单位应由市文物管理行政部门会同市规划管理行政部门分别划定保护范围和建设控制地带保护范围以文物保护单位现状范围为基础结合其历史变迁视野保护及其他保护需要具体划定建设控制地带的划定应根据文物保护单位的级别价值和保护需要结合所处地形地貌以及周围环境和自然条件确定?#24615;?#30522;功能的重要文物景点应划定视野保护走廊

10.4 文物保护单位范围内应根据文物管理有关规定进行保护严禁破坏文物古迹和古建筑因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程的按照文物保护法的相关规定执行在文物保护单位的建设控制地带内不得新建影响文物保护环?#22330;?#26223;观的建构筑物在建设控制地带内进行建设应严格控制建筑的性?#30465;?#39640;度体量形式色?#21097;?#24182;应与文保单位相协调同时应征求市文物管理行政部门的意见

11第十一章 其 它

第十一章其它

11.1 新建12层以下的住宅须配置太阳能热水系统新建改建扩建的宾馆酒店商住楼等有热水需求的公共建筑也应配置太阳能热水?#20302;场?#22826;阳能热水系统应与建筑一体化设计其外形及色彩应与建筑风貌相协调并应同步安装

11.2 建筑物的布局体形朝向通风绿化墙体材料使用应充分考虑建筑节能要求

11.3 户外广告的设置应当符合江苏省城市容貌标准的相关规定

    新建建筑物的屋顶不得设置户外广告屋面墙面如确需设置广告位的应与建筑方案同步设计

12第十二章 附 则

第十二章附则

12.1 在城市规划建设过程中需充分考虑垃圾中转站公厕农贸市场停车场等公共设施配套为今后城市发展和便民生活留有余地

12.2 本规定涉及的专业术语详见江苏省城市规划管理技术规定2004年版及相关规范未尽事宜涉及消防抗震人防环保风景名胜绿化交通防洪文物 保护无障碍设计信息网络等还应符合国家省和本市现行的有关法律法规及其他强制性标准和规定本规定未涉及内容按照江苏省城市规划管理技术规定2004年版执行

12.3 本规定自二一一年七月一日起执行公布之前已经市规划局出具设计条件或批准规划设计方案的建设项目其规划管理按以前的规定执行

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